近隣家屋調査
(工事現場周辺の建物調査)House Survey

近隣家屋調査とは?

建設工事や解体工事の実施に伴い、現場周辺の建築物に対して工事被害(亀裂・隙間・傾きなど)が発生することがあります。 状況によっては近隣トラブルへと繋がるケースも考えられますが、一方で因果関係(工事の影響)についても精査しておく必要があります。 近隣家屋調査とは、工事着手前の周辺家屋データを適切に把握するものであり、「調査・記録・立証」システムとして効果を発揮します。 ケンセイは近隣家屋調査の専門コンサルタントとして、調査の基本計画から補償算定まで幅広く対応できます。

近隣家屋調査(現況調査)
近隣家屋調査(クラック計測)

調査当日の流れに関してはこちらをご覧ください。

ご訪問時の流れ(一般の方へ)

近隣家屋調査の適用範囲

建設事業全般に適用できます。上下水道管や一般・高速道路の新設工事、公共施設の建築・解体、マンションや商業施設などの民間事業、 近年はインフラの改築・入替工事にも利用されています。

主な工事例は以下の通りです。

土木工事 上下水道、共同溝、道路、河川、法面、造成など
建築工事 マンション、アパート、一戸建、工場、商業施設など
解体工事 上記建築物、基礎杭、地下タンク、長屋(切り離し)など

なお、どれくらいの範囲まで調査を実施すべきなのかは、現場条件により異なります。調査範囲の設定方法についても一度ご相談ください。

お問い合わせ

調査の計画・ご提案

ご要望に応じて調査・計画についてのご相談を承ります。

■実施計画
調査に先立ち、ご依頼者様(発注者、施工主など)と調査の実施計画について協議いたします。 ご要望に応じて現地踏査を実施、諸条件を確認した上で調査プランをご提案させていただきます。 ご提案内容は工事の規模、家屋の状態・立地、車両の通行ルート、周辺地盤・環境等を考慮したものになります。

■環境調査
周辺環境への影響を考慮し、振動・騒音調査交通量調査などをご提案させていただくケースもございます。

事前家屋調査

工事前の家屋調査は、対象家屋の劣化状況(経年・被災)や垂直・水平値(傾斜度)、開口部(建具等)の状況、現況の地盤高(水準レベル)などを計測して記録いたします。 記録媒体はデジタルカメラ、もしくはフィルムカメラを条件に応じて使用しております。 また、調査を始める前には居住者(権利者)の方に、調査の主旨、内容、所要時間などを丁寧にご説明いたします。

主な調査箇所は以下の通りです。

戸建住宅 内装材、外装材(外壁)、土間・タイル面、建具、境界塀、石積み、犬走り、アプローチなど
集合住宅 共用部、屋外工作物、駐車場など

事後家屋調査

工事後(または工事中)の家屋調査は、居住者の方から工事の影響を懸念するお申出があった場合や、アンケート等による聞き取り調査を行ってからの実施となります。 作業内容は事前家屋調査で作成した資料・報告書との比較が中心となります。 なお、事前調査を行っていない事後のみ調査の場合は、被害判定に関してはお受けできませんが、参考調査として対応させていただきます。

■変化が確認された場合
万が一、事前調査資料との変化が確認された場合は、その変状に対する工事との因果関係(有無も含めて)の把握を行い、被害の程度と範囲を具体的な数値を示しながら、 わかりやすくご報告いたします。報告資料は応急処置や復旧計画等にもご活用いただけます。

■変化が確認されなかった場合
調査の結果、被害・変状が確認されなかった場合には、その旨を対象居住者(権利者)の方へ丁寧にご説明いたします。 また、必要に応じて確認書(未被害に対する同意書)を頂戴しております。

近隣家屋調査(補償業務)

■補償算定業務(公共工事)
ケンセイは補償コンサルタント協会の正会員として長年にわたり活動しております。 公共工事が原因で発生した被害に対しては、適正な補償(復旧)費用の算定を行うことで、円滑かつ早期に補償交渉が進められるようお手伝いをしております。

工事被害の原因

被害発生のメカニズムとして、次のような原因が挙げられます。

■工事振動

「工事振動」は重機等のエネルギーが地中内(大気を含む)を伝わって家屋に影響を与えるものになります。
建築部材の中には接着力によって成り立っている箇所(内外装・タイルなど)があるため、振動のエネルギーにより剥離・欠落するケースがあります。 さらに開口部(窓枠やドアなど)に影響が及んだ場合には、その歪みにより施錠・開閉が困難になることも予想されます。
また、実際に居住されている方であれば、建機などの影響により大きな揺れや衝撃を実感することも多いでしょう。 目に見える被害ではなく、精神的に参ってしまうという方のほうが多いかもしれません。

心情的な影響も大きい工事振動ですが、基本的には支持力の弱い構造物を中心に被害が発生しています。

■地盤変動

「地盤変動」は掘削・圧密等で地中の土圧バランスが乱れることにより家屋に影響を与えるものになります。
土圧バランスの変化は土留工事の不良(土の流出)、基礎杭や埋設物の撤去(空洞化)、地下水の枯渇(地下水位の変化)などが原因となるケースが確認されています。 変動規模が大きくなってくると、支持力の弱い外構部(ブロック塀・石積みなど)への影響はもちろんのこと、 建物の構造躯体(基礎や柱など)にまでダメージが及び、甚大な被害を引き起こす可能性があります。

被害発生を防ぐためには、建物の「立地」に関しても十分に考慮しておくべきでしょう。 河川や沿岸、埋立地など地下水位の高い地域(軟弱地盤)や斜面に新しく造成された土地(盛土・切土)は、そもそも沈下が発生しやすくなっており、注意が必要です。

地盤変動には工事や地震等による短期間の変動と、軟弱地盤や造成地に見られる長期間の変動がありますので、原因の特定には慎重さが求められます。

ご訪問時の流れ

工事前調査における当日の流れ(作業プロセス)についてご説明いたします。

【1】調書作成

調査を始めるにあたり、対象の家屋・工作物について居住者(権利者)の方にいくつかご質問いたします。 その内容は権利者の方のお名前、ご連絡先、家屋の築年数(概算)、井戸水のご利用状況などが基本的なものになります。
また、内外調査の場合にはプライバシーにも配慮しながら作業いたしますので、入室してほしくないお部屋などございましたら、事前に遠慮なくお申し付けください。

【2】野帳作成

調査内容を記録する用紙(野帳)を同行しているアシスタントが作成いたします。 調査時に記録・撮影した箇所が後でわかるように、家屋・工作物の配置図(間取り)をスケッチしておく作業になります。 少しお時間を頂戴しますので、ご了解を得た上で【1】の調書作成と分担・並行して作業を実施させていただきます。

【3】作業開始

現状の部材や建具の状態を把握するとともに、隙間や亀裂、不具合などを計測いたします。また、柱や床から数ヵ所程度選定して、 垂直・水平(傾斜)測定も併せて実施いたします。計測した内容は看板ボードに記載の上、写真撮影を行い記録いたします。

近隣家屋調査(垂直・水平測定)

※なお、この調査は把握しておくべき箇所を仕様書(公共)や自社基準により選定して行いますので、すべての箇所を計測するものではございません。 ただし、調べておいてほしい箇所など気になる点がございましたら、可能な範囲で対応いたしますので、気兼ねなくスタッフにご提案ください。

【4】測量作業

敷地内外から数ヵ所程度の水準(レベル)測量を実施いたします。これは敷地内の地盤高の変化に備えた調査となりますので、 比較の基準となるポイントは現場から少し離れた箇所に設定いたします。ゆえに後日改めて、 近隣地域の家屋・工作物をまとめて計測させていただくようなケースもございますので、あらかじめご了承ください。

近隣家屋調査(水準測量)

【5】作業終了

作業終了のご報告の際、書類にご署名(サイン)とお認印(簡易な印鑑)を頂戴しております。 この書類の趣旨は「居住者の方に了承を得て(無断ではなく)作業を実施しました。」というものになります。

当日の流れについては以上となります。

主な使用器具 デジタルカメラ、クラックスケール、バーチカル測斜器(傾斜器)、オートレベル(測量器)など

作業時間の目安としては、一般的な内容で下記の通りとなりますが、条件により変動いたします。

・内外調査 90~120分
・外部のみ 60~90分
・工事面付近のみ 30~60分

調査範囲に関しては物件により異なる場合がございますので、担当スタッフから事前にご説明いたします。

なお、事前調査では井戸水のご利用状況を確認いたしますので、敷地内の井戸・水質検査を実施する場合もございます。

井戸・水質検査について

事業損失部門に特化

ケンセイは補償コンサルタント業の事業損失部門に登録しており、当部門のみに集中特化しています。 ほかの部門(用地測量・取得や移転補償など)も含めて営業している会社や、登録を行わずに民間案件のみに対応している会社が存在している中、 当社のような営業スタイルは全国的にも希少な存在です。

公共・民間を問わずマルチに対応できる体制を整えており、数多くの事例を経験・蓄積することで、スタッフの人材育成にも役立っています。

事業損失について